Burocrazia negli affitti brevi: la buccia di banana è dietro l’angolo!

di Simone Monaco e Giorgia Farella

Introduzione al contributo

Operare nel settore degli affitti brevi è oramai alla portata di tutti. C’è però un importante aspetto che viene spesso sottovalutato (se non omesso totalmente): la burocrazia.
In questo articolo faremo chiarezza sulle differenze tra le tipologie di affitto e sulle pratiche da redigere quando si opera in questo settore. Perché operarvi è “alla portata di tutti”, ma farlo in ottemperanza all’articolata normativa di settore è complesso, e la buccia di banana è dietro l’angolo!

Il mattone in Italia

Investire nel mattone per tenere al sicuro il patrimonio percependo una rendita dall’affitto era l’esigenza dei proprietari di una seconda casa alla fine del secolo scorso. Questa si concretizzava nell’affitto tradizionale: contratti di locazione 4+4 regolati dal Codice civile, in grado di generare un reddito considerevole in relazione al valore dell’immobile.
L’avvento del web, la digitalizzazione e l’espandersi delle agenzie di viaggio online (OTA, Online Travel Agencies) come Airbnb hanno portato a un’evoluzione di questa dinamica riducendo i tempi di permanenza e massimizzando l’importo pagato dall’inquilino: l’affitto breve di tipo turistico. Questa dinamica ha dato vita a un vero e proprio settore alternativo a quello delle strutture alberghiere: le case vacanza.
Dapprima venivano utilizzate soprattutto a seconda della stagione; ne sono un esempio le destinazioni marittime e quelle di montagna. Dalla più che decennale esperienza degli autori emerge tuttavia che nel contesto immobiliare italiano molti degli immobili più promettenti si trovano nelle città d’arte e nelle capitali economiche.
Avere un appartamento nel centro storico di una grande città come Milano, per esempio, può tuttora essere uno svantaggio se non gestito nel modo opportuno, perché richiede molto più tempo per essere raggiunto con mezzi tradizionali e rappresenta un costo fisso non indifferente. Questo settore alternativo e nuovo business ha invece spalancato le porte a una gestione amatoriale o professionale in grado di considerare potenzialmente qualsiasi immobile in grado all’attrattiva che può avere per turisti o businessperson in relazione alla sua location e al tipo di servizio offerto. Le abitudini dei proprietari si sono quindi evolute rapidamente concentrandosi sulla massimizzazione dei profitti in un tempo decisamente inferiore a quello previsto dal contratto di locazione standard.
Ne è un esempio la città di Milano, dove ad oggi dati dimostrano che la permanenza media degli ospiti in affitto breve è di circa due notti. Questo dato è in piena linea con la definizione di affitti brevi: permanenza nella stessa unità abitativa per un periodo non superiore alle 30 notti continuative.

Il turismo in Italia

L’Italia non è solo tra i 5 paesi più visitati al mondo, con 65 milioni di turisti all’anno. È anche un paese in cui il turismo è un settore che determina il 15% dell’occupazione totale, che genera direttamente circa il 5% del PIL e che incide indirettamente sul 13%. Come se non bastasse, l’Italia è il Paese con più siti riconosciuti patrimonio dell’umanità dall’UNESCO. Se a questo si aggiunge il patrimonio immobiliare (in parte protetto dalle belle arti), si ottiene il contesto economico-immobiliare perfetto per lo sviluppo di case vacanze, B&B o strutture diffuse. Proprio da questo spunto è nato nel corso degli anni un modo per valorizzare i borghi italiani, restituendo il pregio di un tempo ad immobili antichi e rendendoli disponibili anche a turisti provenienti da oltreoceano.
In generale il trend di crescita delle case vacanze è in aumento in proporzione maggiore rispetto alla crescita delle strutture alberghiere: gli stessi turisti che una volta con fermezza sceglievano l’hotel ora sono titubanti e talvolta preferiscono la privacy e la comodità che un appartamento può offrire. A questo fattore si aggiunge l’importanza sempre maggiore delle recensioni lasciate dagli ospiti: uno studio condotto dalla Cornell University ha dimostrato che all’aumentare del punteggio delle recensioni (ad esempio da 3,3 a 4,3 su una scala di 5) l’appartamento/hotel può aumentare il prezzo dell’11,2% e mantenere la stessa occupazione e quota di mercato. Insomma: gli ospiti sono sempre più importanti e svolgono oramai il ruolo di consumatori partecipando quindi in maniera diretta anche all’evoluzione delle strutture alberghiere o case vacanze in cui soggiornano.

Evoluzione di settore e mercato

Un’indagine del Centro Studi Fiaip sui dati del 2021 relativi al mercato degli affitti brevi con finalità turistica evidenzia che sono state 199 mila le seconde case compravendute in Italia registrando un +52% rispetto al 2020 e un +36% rispetto al 2019. Le proiezioni e i dati ad oggi disponibili relativamente al 2022 indicano inoltre un’ulteriore crescita che conferma la tendenza di cui sopra.
Oggi i rendimenti medi lordi delle case vacanze, tra il 5 e l’8%, offrono ai proprietari maggiori soddisfazioni motivando il costante aumento di coloro che intendono investire in immobili turistici, prevalentemente appartamenti, come forma di investimento.
Sempre secondo la stessa indagine, il mercato immobiliare turistico è in continua crescita e ha registrato nel 2021 un +27% di locazioni brevi ad uso turistico rispetto al 2020, confermando per il sesto anno consecutivo un significativo aumento. Anche per il 2022 la tendenza è di un ulteriore incremento, grazie sia all’allungamento della stagionalità sia al crescente interesse di immobili ubicati in borghi o zone limitrofe alle grandi città.
Come anticipato, inoltre, il periodo pandemico ha in parte modificato le preferenze dei consumatori e contribuito a determinare maggior consapevolezza nella scelta degli alloggi con preferenza verso soluzioni di ospitalità capaci di garantire maggiore privacy (come, per l’appunto, gli appartamenti ad uso affitto breve).

Burocrazia: cosa vuol dire fare affitti brevi?

Se operare nel settore degli affitti brevi era una pratica non definita e poco regolamentata, almeno inizialmente, al giorno d’oggi si assiste a una normativa più stringente, volta a misurare, controllare e verificare quello che è l’impatto delle case vacanza nel settore del turismo.
Indipendentemente dalle caratteristiche dell’appartamento o dal numero di appartamenti gestiti, vi sono 4 obblighi oramai punti cardine per operare legalmente ed in modo corretto:

• Comunicazione d’inizio attività;
• Pagamento, redazione ed invio delle dichiarazioni delle tasse di soggiorno;
• Invio dei documenti degli ospiti alla questura di riferimento; e
• Redazione e invio dei flussi turistici.

• La comunicazione d’inizio attività

Il punto di partenza di tutte le operazioni pratiche e strategiche è la comunicazione d’inizio attività, che deve essere fatta al comune di competenza. In questa fase è fondamentale riconoscere la forma più adatta in relazione alle esigenze di operatività e alle caratteristiche dell’appartamento; serve quindi inserire i dati catastali dell’immobile, il numero massimo di persone che ospitate e il tipo di attività che si conduce (imprenditoriale o non). È inoltre obbligatoria per legge una polizza assicurativa che tuteli il conduttore dell’attività in relazione alla responsabilità civile derivante da danni alle persone occupanti l’appartamento (ospiti).
Ultimata la procedura di avvio dell’attività si è automaticamente schedati e si riceve il codice identificativo abbinato all’appartamento, da esporre su tutti gli annunci online. Questo è fondamentale per poter rendere riconoscibile l’immobile da parte delle varie istituzioni e per aver la conferma dell’avvenuta comunicazione di inizio attività.

In seconda battuta ci si deve occupare periodicamente dell’invio dei dati agli organi di competenza.
In questa categoria rientrano:

• Pagamento, redazione ed invio delle dichiarazioni delle tasse di soggiorno

Ogni ospite che soggiorna in appartamento è tenuto al pagamento della tassa di soggiorno; solitamente questa tassa è un importo prestabilito dal comune per ogni persona per ogni notte, solo per i maggiorenni. È compito quindi del conduttore dell’attività o del sito web da cui arriva la prenotazione riscuotere il suddetto importo per poi versarlo con le dichiarazioni trimestrali al comune di competenza; al termine di ogni trimestre, infatti, andrà versato l’importo di competenza di quel periodo e compilata l’apposita dichiarazione dalla quale si deducono il numero di persone, il numero di notti occupate e, quindi, il numero di pernottamenti totali.

• Invio dei documenti degli ospiti alla questura di riferimento

Esattamente come per gli hotel, quando si offrono affitti per brevi periodi, il decreto ministeriale del 7 gennaio 2013 impone di inviare all’organo di competenza la generalità di tutte le persone ospitate mediante apposito sito della questura per gli alloggiati secondo delle tempistiche specifiche: nel caso in cui gli ospiti soggiornino meno di 24 ore, l’invio dei dati deve essere concomitante alla registrazione dell’ospite in struttura; per ospiti che soggiornano più di 24 ore, invece, l’obbligo persiste entro le 24 ore dall’arrivo.
Nel caso in cui non si rispettino le norme e si ometta una registrazione degli ospiti si incorre in sanzioni penali con relativa denuncia alla Procura della Repubblica, che può tramutarsi in una condanna fino a tre mesi di reclusione.

• Redazione ed invio dei flussi turistici

Successivamente all’invio delle pratiche di inizio attività si riceve all’indirizzo mail di riferimento il codice identificativo regionale, fondamentale per identificare la casa vacanza sulle OTA e sul portale della regione di competenza.
Utilizzando quindi questo portale si devono inviare entro il 5 del mese successivo le generalità degli ospiti che hanno soggiornato durante il mese in corso; questo passaggio è richiesto dalle regioni per misurare i flussi turistici delle case vacanze e verificare che siano in linea con quando dichiarato per le tasse di soggiorno e alla questura.

La Normativa turistica

La normativa turistica in Italia è il risultato di diversi interventi legislativi eseguiti a diversi livelli di competenza (comunità europea, nazionale e regionale). In passato la legge Quadro 217/83 definiva i principi fondamentali in materia di turismo e le linee guida in tema di industria alberghiera. Essa è stata successivamente abrogata dalla legge 29 marzo 2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo” sino a giungere all’ultimo intervento normativo attuato con il Codice del Turismo, allegato al Decreto Legislativo n. 73 del 23 maggio 2011.

• Legge 29 marzo 2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”

La legge di Riforma della Legislazione Nazionale del Turismo, n. 135 del 29 marzo 2001 risponde all’obiettivo di adeguare e modernizzare le norme che regolano le attività turistiche italiane per allinearle ai processi di trasformazione e di sviluppo che hanno investito i mercati turistici su scala mondiale. La scelta del Legislatore della 135/2001 presenta numerosi aspetti innovativi:

• il riconoscimento del ruolo dell’impresa e dell’industria turistica;
• la ridefinizione delle imprese turistiche inserendole a pieno titolo nel novero delle piccole e medie imprese del nostro sistema produttivo;
• il riconoscimento del ruolo strategico del turismo per lo sviluppo economico ed occupazionale del Paese nel contesto internazionale.

L’articolo 1, comma 2, esprime i valori dell’intera riforma: “la Repubblica riconosce il ruolo strategico del turismo per lo sviluppo economico ed occupazionale del Paese nel contesto internazionale e dell’Unione europea, per la crescita culturale e sociale della persona e della collettività e per favorire le relazioni tra popoli diversi”. All’articolo 2 sono poi definite le competenze dello Stato e delle regioni in materia di turismo: lo Stato – attraverso il Ministero delle attività produttive – disciplina il turismo nell’ambito della economica nazionale, mentre le Regioni hanno il compito di legiferare in materia di turismo.
Il turismo, che nel precedente testo costituzionale era contemplato tra le materie di competenza legislativa concorrente Stato-regioni, è ora assegnato “in via esclusiva” alle regioni, le quali sono chiamate a svolgere tutte le funzioni concernenti i servizi, le strutture e le attività pubbliche e private riguardanti l’organizzazione e lo sviluppo del turismo regionale, anche nei connessi aspetti ricreativi e dell’industria alberghiera, nonché gli enti e le aziende pubbliche operanti nel settore del piano locale, le opere, gli impianti, i servizi complementari all’attività turistica, la promozione di attività sportive e ricreative e la realizzazione dei relativi impianti e attrezzature.

• Codice del turismo, allegato al decreto legislativo n. 73 del 23 maggio 2011

Il Codice del turismo (allegato 1 del decreto legislativo 79/2011) è finalizzato a promuovere e tutelare il mercato del turismo tramite il coordinamento sistematico delle disposizioni normative vigenti nel settore, nel rispetto della competenza legislativa regionale e dell’ordinamento dell’Unione Europea. Le novità introdotte dal nuovo Codice sono:

• definizione dettagliata di tutte le varie attività di ricezione turistica (albergo, villaggio turistico, campeggio…), con divieto per gli esercenti di utilizzare denominazioni non corrispondenti ai servizi resi;
• introduzione di nuove regole di “certificazione” del livello di qualità dei servizi resi, tramite attribuzioni di indici associabili alle stelle e riconoscimenti validi a livello nazionale;
• snellimento dell’iter burocratico per l’avvio delle attività di ricezione turistica, consentendo agli interessati di usufruire del progetto “Impresa in un giorno” tramite accesso al relativo sportello unico;
• istituzione dello “Sportello del turismo”, al quale il turista potrà rivolgersi sia per ottenere informazioni ed assistenza sia per presentare reclami;
• definizione di tutte le possibili attività delle agenzie di viaggio, che entro un anno hanno dovuto adeguare la propria denominazione e insegna all’effettiva attività svolta;
• riforma del Codice del consumo.

• Normativa per le case vacanze

Per quanto riguarda le case vacanze la normativa rimane dunque regionale, con diverse linee guida e procedure da regione a regione. Ad oggi non vi è un testo unico di riferimento o una classificazione (come, ad esempio, le stelle per gli hotel).
Ogni regione ha quindi il compito di definire le tipologie di attività (casa vacanza imprenditoriale, affittacamere, foresteria lombarda) piuttosto che i requisiti e le dotazioni minime che ciascuna tipologia deve avere per operare nella piena legalità (estintore, kit pronto soccorso).

Normativa immobiliare in relazione a quella turistica

Operare nel settore degli affitti brevi presuppone che l’appartamento che si gestisce sia conforme alle norme edili e immobiliari in termini di costruzione e realizzazione degli ambienti. Devono quindi essere soddisfatti i requisiti aero illuminanti, la metratura minima dei locali e il numero di persone che l’immobile può ospitare in relazione ad essi (per esempio, una camera in Lombardia deve essere di almeno 9 metri quadri per poter ospitare due persone. Come detto, la normativa turistica è regionale ed essa si configura in subordinazione a quelle che sono le regole di realizzazione degli ambienti).
Non di seconda importanza è anche la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale; nella dichiarazione di inizio attività, infatti, è richiesto di inviare e firmare digitalmente la planimetria dell’immobile. È un passaggio necessario per il completamento della procedura che permetterà alla polizia annonaria (autorità competente per controllare le case vacanza) di verificare che quanto dichiarato sia conforme con lo stato di fatto e con quanto in essere al catasto. Qualora dovessero esserci delle discrepanze è prevista la chiusura dell’attività ed una sanzione amministrativa, oltre che l’immediata messa in regola dell’immobile previo pagamento di ulteriori sanzioni.

Normativa fiscale e affitti brevi

Il Codice civile definisce la locazione (art. 1571 c.c.) come il contratto con cui una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra parte, ossia al conduttore o locatario o inquilino, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (il canone locatizio).
Per quanto riguarda quindi le locazioni brevi la normativa di riferimento è contenuta nel Decreto Legislativo 50/2017 e nella circolare numero 24/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate.
A questo merito è stata introdotta un’imposta fissa: la cedolare secca. Pari al 21% del guadagno totale sui redditi da affitti brevi, sostituisce l’Irpef, il classico regime ordinario, e le tasse comunali piuttosto che regionali che vendono applicate sul contratto d’affitto. In questo caso gli immobili in locazione devono essere per godimento terzi e non utilizzati come dimora dal proprietario. L’applicazione di questo regime d’imposta è possibile solamente nei casi di gestione di immobili al di fuori dell’attività d’impresa.
Se non sussistono le condizioni per l’applicazione della cedolare secca, i redditi derivanti dall’affitto breve sono quindi soggetti a tassazione Irpef. Questi quindi si sommano al reddito già percepito e concorrono a formare il totale sul quale si pagheranno le tasse.

Su cosa prestare particolare attenzione?

Risulta palese, a questo punto, che operare nel settore degli affitti brevi non è così immediato: spesso svolgere questo tipo di attività significa unire la disciplina fiscale e le normative immobiliari e turistiche.
Osservare le indicazioni della regione di appartenenza in merito ai requisiti richiesti per l’igiene, la salute e la sicurezza è sicuramente la giusta base di partenza. È inoltre altamente consigliato affidarsi a un professionista per un’analisi sulla propria situazione fiscale e su come far rientrare al meglio l’attività di casa vacanza nelle dichiarazioni dei redditi.
Conviene infine far verificare che i “requisiti minimi” per operare nel settore vengano soddisfatti dall’immobile: troppo spesso vengono infatti sottovalutati i requisiti quali l’altezza dei soffitti e la messa in sicurezza, e questo comporta una spiacevole chiusura della casa vacanza e salate sanzioni per il gestore della stessa.
Se non opportunamente e professionalmente gestito, l’immobile ad uso affitto breve può passare da grande opportunità di business a enorme seccatura!

Conclusioni

Inserire un appartamento su piattaforme quali Airbnb richiede pochi e semplici passaggi. Prima di farlo è però fondamentale avere le idee chiare su obblighi da rispettare e attività da svolgere, non sottovalutando mai la burocrazia necessaria per operare nella legalità. La normativa turistica è diversa da regione a regione e questo rende ancora più complessa la gestione o il reperimento di informazioni corrette a riguardo: conviene dunque affidarsi a professionisti ed esperti del settore, per non finire sulle suddette “bucce di banana dietro l’angolo”: non è raro infatti ricevere salate sanzioni per omessi dati o mancate comunicazioni.